Z lokatorskiego na własnościowe

Do końca grudnia 2012 roku będzie jeszcze można przekształcić mieszkania lokatorskie na spółdzielcze własnościowe, ale już na zasadzie wyjątkowej. Wynika to z nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która obowiązuje od 30 grudniu ubiegłego roku (Dz. U. Z 2009 r., nr 223, poz. 1779). Do tej pory zamiana praw lokatorskich na własnościowe mogła być przeprowadzona do końca 2010 roku. Zatem Sejm wydłużył o dwa lata prawną możliwość wykupu za przysłowiową złotówkę, ale pod pewnymi warunkami.

Przekształcenie prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe, a więc nie w odrębną własność hipoteczną, może nastąpić tylko w sytuacji, gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub zrobili to jej poprzednicy prawni. Ponadto, lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu spółdzielni lub taka uchwała została zaskarżona do sądu. W pozostałych przypadkach, a więc gdy budynek stoi na gruncie o uregulowanym statusie prawnym oraz począwszy od 2013 roku jedyną formą przekształcenia to wykup na własność hipoteczną, czyli w odrębną nieruchomość lokalową.

Według danych szacunkowych do końca 2012 r. około 150 tys. mieszkań lokatorskich może dodatkowo zostać przekształconych w spółdzielcze własnościowe powiększając tę kategorię wykupu, która objęła przeszło 664 tys. osób w okresie obowiązywania „starych” przepisów uznanych w 2008 r. przez Trybunał Konstytucyjny za niekonstytucyjne. Pisałem o tym na tych łamach, gdy weszła w życie nowelizacja z 31 lipca 2007 r. dająca prawo do wykupu za złotówkę.

Wszelkie uwłaszczenia, czy to przekształcenie prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe, czy też w odrębną nieruchomość warunkowane są koniecznością spłaty całkowitych kosztów budowy przypadających na dany lokal, w tym przede wszystkim odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami oraz zwrotu do budżetu państwa nominału umorzeń, który zazwyczaj wynosi kilkadziesiąt złotych. Ponadto zainteresowani wykupem muszą uregulować wszelkie bieżące zadłużenia, do których zaliczane są wszystkie wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, łącznie z wydatkami przeznaczonymi na inne nieruchomości znajdujące się w zasobach spółdzielni.

Rozpoczęcie procedury wykupu następuje po złożeniu przez uprawnionego lokatora wniosku do zarządu spółdzielni o przekształcenie jego prawa w spółdzielcze własnościowe lub w odrębną własność. W każdym przypadku, gdy wnioskującymi są małżonkowie musi on być podpisany przez każdego z nich. Osoby, które przed 29 grudnia 2009 roku złożyły takie wnioski, nie powinny składać ich ponownie, albowiem nowela do ustawy zobowiązuje spółdzielnie do ich załatwienia do końca czerwca 2010 roku. Ponowne złożenie wniosku spowoduje utratę dotychczasowego miejsca w kolejce o wykup.

Znowelizowane przepisy zalegalizowały możliwość zawierania umów ze spółdzielnią w formie dwóch alternatywnych form prawnych. W przypadku gdy przedmiotem transakcji jest mieszkanie przekształcane w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, strony mogą zawrzeć zwyczajną umowę pisemną, bez konieczności sporządzenia aktu notarialnego u notariusza, gdyż formalnym właścicielem lokalu jest dalej spółdzielnia mieszkaniowa, pomimo że uwłaszczony ma prawo do korzystania z mieszkania, które podlega takiej samej ochronie, jaka przysługuje właścicielowi, w tym prawo do zbycia w drodze sprzedaży, darowizny lub zamiany. Ponadto może ono być dziedziczone przez następców i stanowić zabezpieczenie kredytów oraz być przedmiotem egzekucji. Co do zasady osoba, której przysługuje to prawo, nie musi być członkiem spółdzielni. Warto podkreślić, iż kilka osób może mieć udziały w tym samym prawie własnościowym, a tylko jedna może być członkiem spółdzielni.

Natomiast gdy ustanawiana jest odrębna własność hipoteczna, która obejmuje udział w nieruchomości wspólnej, w tym prawo własności do części gruntu, wymagane jest sporządzenie przez notariusza umowy, albowiem obowiązkowe jest założenie dla przedmiotowego lokalu księgi wieczystej. W sytuacji gdy mieszkanie jest w całości spłacone, nie ma zaległości bieżących, a budynek stoi na gruncie należącym do spółdzielni, różnica pomiędzy obu rodzajami transkacji leży w dodatkowych kosztach notarialnych, które zazwyczaj wynoszą niewiele ponad 600 złotych, łącznie z założeniem księgi wieczystej. Warto je ponieść, albowiem na rynku obrotu nieruchomościami mieszkania hipoteczne są droższe. Na zakończenie trzeba dodać, iż wszelkie czynności związane z wykupem, zazwyczaj to trwa kilka miesięcy, możemy załatwić za pośrednictwem pełnomocnika. Należy jedynie sporządzić prawidłowo sformułowane pełnomocnictwo łącznie z podaniem aktualnych podstaw prawnych związanych z trybem i sposobem wnioskowanego uwłaszczenia, o czym niektórzy je przygotowujący zapominają.

Bogdan Mucha, doktor nauk prawnych jest autorem, współautorem książek i wielu publikacji naukowych oraz publicystycznych.  Ostatnio uka-zała się nakładem Wydawnictwa A. Marszałek książka nt. finansowania kampanii wyborczych w USA. Dzięki współpracy z polskimi kancelariami prawniczymi, bez konieczności wyjazdu do Polski, pomoże w sprawach z zakresu prawa polskiego (rozwody, legalizacje rozwodów amerykańskich, podziały majątku, sprawy alimentacyjne, spadkowe, obrotu nieruchomościami, sprawy mieszkaniowe, profesjonalne pełnomocnictwa z apostille do kupna, sprzedaży, darowizn). Po umówienie dzwonić pod nr tel. (773) 481-0588 lub (773) 405-9693, adres kancelarii: 5736 W. Belmont, Chicago, Il 60634. Sponsorem artykułów jest biuro ALTA TRAVEL AGENCY, które poleca tanie bilety do Polski, Europy oraz po USA, pakiety wakacyjne na Florydę, Karaiby, Hawaje, Tahiti, do Meksyku. Najświeższe informacje na stronie www.altatravel.com lub pod nr tel. (773) 481-0585.