Zasadzki "short sale"

Choć utrata domu do przyjemności nie należy, to foreclosure przynosi jednak pewną ulgę z powodu pozbycia się największego obciążenia finansowego. Tak myśli większość społeczeństwa. I nie ma racji. Okazuje się, że byli właściciele domu odebranego przez bank nadal ponoszą odpowiedzialność (nie we wszystkich stanach) za zwrot różnicy między tym, co byli winni, a kwotą, jaką bank uzyskał z aukcyjnej sprzedaży domu. Zdarza się to nawet ludziom, którzy uzyskali od banku zgodę na sprzedaż domu za mniejszą sumę od jego wartości. Przykładem niech będzie przypadek Venessy Corey. W kwietniu 2008 roku kobieta była zmuszona do sprzedaży swego domu w Fredericksburgu w Wirginii.

Rozwód i spadek dochodów sprawił, że Corey – sprzedawca nieruchomości – nie było stać na utrzymanie domu. Ponieważ nie mogła uzyskać oryginalnej ceny, wynegocjowała z bankiem "short sale" i była pewna, że na tym skończyły się jej kłopoty. W listopadzie ub. roku dostała list z zawiadomieniem, że bank, z którego brała pożyczkę, żąda zwrotu $65 tys. Nie miała takiej sumy. Musiała ogłosić bankructwo. W identycznej sytuacji znajduje się teraz wielu właścicieli domów. Nie tylko ci, którzy zaciągnęli wyższe niż potrzeba pożyczki czy tzw. kredyty kłamcy, czyli pożyczki przy których nie weryfikowano dochodów. Z powodu spadku cen nieruchomości właściciele, którzy zawsze spłacali miesięczne raty, lecz niespodziewanie znaleźli się w trudnych warunkach z powodu utraty zatrudnienia lub przeniesienia do pracy w innej części kraju, nie mogą sprzedać swoich domów za sumę, jaką sami zapłacili lub jaką są winni bankom. Nie mając innego wyjścia idą na foreclosure albo "short sale". Za jakiś czas bank upomina się o zwrot różnicy między tym, co za dom uzyskał, a niespłaconą pożyczką.

Czy bank będzie żądał zwrotu pieniędzy zależy od wielu czynników, w tym od miejsca zamieszkania dłużnika, od tego czy zaciągnął na dom drugą pożyczkę, czy dom jest obciążony innymi długami. "Z chwilą uzyskania tzw. deficiency judgement banki mogą ścigać każdego i wszędzie. Mogą sprawdzać twój stan posiadania i położyć rękę na twoich zarobkach. Jeśli nie reagujesz, sędzia może wsadzić cię do więzienia" – wyjaśnia Richard Zaretsky z West Palm Beach na Florydzie, adwokat specjalizujący się w prawie handlu nieruchomościami. Prawo to obowiązuje w ponad 30 stanach, w tym na Florydzie, w Nowym Jorku i Teksasie. Kalifornia nie zezwala na deficiency judgements, a jednak nawet tam, jeśli doszło do przefinansowania oryginalnej pożyczki, bank może upomnieć się o częściowy lub całkowity zwrot zalegającego długu. Dług można zlikwidować negocjując z bankiem. Wielu pożyczkobiorców nie wie, że musi poprosić o zwolnienie z dalszych spłat. Zatem, jeśli ktoś chce skorzystać z opcji "short sale", musi zwrócić się do swego adwokata, by dopilnował tego obowiązku.

Zaretsky przypuszcza, że w ciągu kilku lat wielu ludzi dostanie zawiadomienia z żądaniem zwrotu długu. A to dlatego, że banki odstąpiły po zniżonych cenach konta dłużników firmom specjalizującym się w ściąganiu długów (collection agencies). "Firmy te nie płaciłyby za to, gdyby nie spodziewały się zarobku", podkreśla Zaretsky. Dodatkowo niepokoi to, że orzeczenie sądu nie musi być uzyskane w trybie natychmiastowym. Oryginalni pożyczkodawcy lub nowi właściciele długu mogą czekać, dopóki dłużnik nie odzyska finansowej równowagi. Na Florydzie bank może składać pozew do 5 lat po foreclosure lub "short sale". Po uzyskaniu orzeczenia sądu pożyczkodawca ma 20 lat na odebranie długu plus odsetki. Czasami banki sprawdzają raporty kredytowe swoich dłużników. Zdarza się bowiem, że ludzie, których stać na spłaty, opuszczają domy wiedząc, że mają niższą wartość od oryginalnej ceny. Jeśli raport wskazuje, że masz opóźnienia lub nie płacisz za inne rachunki, zostawią cię w spokoju. Jeśli nie, bank będzie domagać się zwrotu pożyczki. Wszelkie wątpliwości powinien rozwiać doradca prawny lub niedochodowa organizacja, jak NeighborWorks. (CNN – eg)