Joanna Trzos
Po kolejnych opóźnieniach około 1,8 mln rachunków za nieruchomości ma zostać wysłanych 1 września do właścicieli domów i budynków komercyjnych w powiecie Cook. Według corocznej analizy przygotowanej przez Biuro Skarbnik Powiatu Cook Marii Pappas podwyżkę zobaczy na rachunkach około 1,3 mln właścicieli nieruchomości mieszkalnych oraz około 100 tys. właścicieli biznesów.
Łączna kwota, jakiej domagają się miasta, miejscowości, dystrykty szkolne, parki i inne samorządy lokalne, pobierające podatki na terenie Cook County, przekroczyła 19,9 mld dolarów. To o około 744 mln dolarów, czyli 3,9 proc., więcej niż przed rokiem.
Jest to już 32. rok z rzędu, kiedy całkowite podatki od nieruchomości w powiecie Cook rosną. Z analizy wynika, że prawie wszystkie jednostki podatkowe w powiecie zwiększyły w tym roku swoje zapotrzebowanie na pobory z podatków od nieruchomości. Około 60 proc. podniosło je w tempie przekraczającym regionalną inflację, która wyniosła 3,1 proc.
Z tegorocznego wzrostu właściciele domów będą musieli pokryć prawie 600 mln dolarów. Pozostała część przypadnie na nieruchomości biznesowe, w tym biurowce, fabryki i duże budynki wielorodzinne.
To już piąty rok z rzędu, kiedy większa część rosnących obciążeń podatkowych przesuwa się na właścicieli domów. Jednym z głównych powodów są zmiany na rynku nieruchomości, które rozpoczęły się podczas pandemii COVID-19 i utrzymują się do dziś.
Wartości domów rosły, podczas gdy wiele nieruchomości komercyjnych, szczególnie biurowców, straciło na wartości lub ich wartość zwiększała się znacznie wolniej. Wysoki poziom pustostanów nadal ciąży na rynku powierzchni biurowych.
Ma to bezpośrednie znaczenie dla wysokości podatków. To, jaką część całkowitego obciążenia ponosi właściciel nieruchomości, zależy m.in. od jej oszacowanej wartości w stosunku do innych domów i nieruchomości komercyjnych.
Gdzie największe podwyżki?
Największe zmiany odczują mieszkańcy przedmieść położonych na północ od North Avenue, gdzie w 2025 roku przeprowadzono ponowną wycenę nieruchomości.
Według raportu biura skarbnika wzrost wartości domów „znacząco przewyższył” wzrost wartości nieruchomości biznesowych. W rezultacie dodatkowe 2 proc. całkowitego obciążenia podatkowego w tym regionie zostało przesunięte z biznesów na właścicieli domów.
Mediana rachunku podatkowego dla właściciela domu na północnych przedmieściach wzrosła w tym roku o 6,7 proc. i wynosi 8007 dolarów. To znaczna podwyżka, choć zdecydowanie mniejsza niż podczas poprzedniego cyklu, kiedy mediana rachunków na północnych przedmieściach wzrosła aż o 15,7 proc.
W przypadku budynków wielorodzinnych mediana podatku wzrosła o 3,5 proc., do 26 772 dolarów. Tymczasem mediana rachunku dla budynków komercyjnych spadła o 3,5 proc., do 28 253 dolarów.
Wyższe podatki od budynków wielorodzinnych mogą również odczuć osoby, które nie posiadają własnego domu. Właściciele nieruchomości mogą bowiem przenosić część rosnących kosztów na lokatorów poprzez wyższe czynsze.
Dane pokazują jednocześnie dalsze osłabienie rynku nieruchomości komercyjnych. Ich wartości, w tym powierzchni biurowych, hoteli i restauracji, spadły w Chicago, a na północnych przedmieściach rosły stosunkowo wolno.
Według oddzielnej analizy Biura Wyceny Nieruchomości (Assessor’s Office) Powiatu Cook Fritza Kaegiego udział nieruchomości z mieszkaniami w całej bazie podatkowej jest obecnie najwyższy od 2019 roku. W ciągu tego okresu zwiększył się o 11 punktów procentowych.
Nie wszędzie podwyżki będą takie same
Ostateczna wysokość rachunku będzie jednak bardzo różna w zależności od miejscowości, konkretnej nieruchomości, jej wyceny i decyzji lokalnych władz.
Rachunek zazwyczaj rośnie, jeśli oszacowana wartość nieruchomości zwiększyła się bardziej niż wartości innych domów i nieruchomości biznesowych. Znaczenie mają także wyniki odwołań od wyceny oraz lokalne decyzje dotyczące podatków.
Na wysokość rachunków wpływają również specjalne strefy podatkowe TIF, czyli Tax Increment Financing. W powiecie Cook działa obecnie 419 takich dystryktów. Część wpływów z podatków od nieruchomości na ich terenie jest przeznaczana na projekty rozwoju gospodarczego.
W 2025 roku do dystryktów TIF trafiło łącznie 1,9 mld dolarów. Według raportu był to stosunkowo niewielki wzrost w porównaniu z latami, kiedy szybko rosły wartości nieruchomości komercyjnych.
Rachunki rosną także wtedy, gdy miasta, dystrykty szkolne czy parków zwiększają swoje zapotrzebowanie na pieniądze lub gdy sami wyborcy zatwierdzają w referendach dodatkowe podatki i zadłużenie.
W Prospect Heights wzrost o prawie 21 proc.
Jednym z najbardziej wyraźnych przykładów jest Prospect Heights na północno-zachodnich przedmieściach. Mediana rachunku właściciela domu wzrosła tam o prawie 21 proc. Do wzrostu przyczyniła się m.in. decyzja wyborców, którzy zgodzili się na zaciągnięcie 21,5 mln dolarów długu na remonty dróg i zakup sprzętu.
Jednocześnie wartości domów w Prospect Heights wzrosły aż o 31 proc., podczas gdy wartości nieruchomości biznesowych zwiększyły się o około 12,4 proc.
Frekwencja podczas referendum, podobnie jak w przypadku wielu innych lokalnych głosowań dotyczących podatków od nieruchomości, była bardzo niska.
Znaczne podwyżki odnotowano również w innych miejscowościach na północno-zachodnich i północno przedmieściach. Mediana rachunku właściciela domu wzrosła o 16,4 proc. w South Barrington, 15 proc. w Barrington Hills, 12,2 proc. w Inverness i 11,5 proc. w Barrington.
W tych miejscowościach na wysokość podatków wpłynęła m.in. zatwierdzona przez wyborców emisja obligacji o wartości 64 mln dolarów na budynki szkolne Barrington Unit School District 220. Jednocześnie wartości domów rosły tam szybciej niż wartości nieruchomości biznesowych.
Seria referendów dotyczących finansowania szkół przyczyniła się również do wzrostu rachunków właścicieli domów w Northbrook na północnych przedmieściach. Skarbnik Pappas zwraca uwagę, że decyzje podejmowane podczas lokalnych wyborów mają później bezpośrednie przełożenie na rachunki mieszkańców.
„Lokalne władze muszą nauczyć się robić więcej za mniej, szczególnie w tych niepewnych czasach gospodarczych” – powiedziała Pappas. Skarbnik zaapelowała również o większy udział mieszkańców w lokalnych wyborach.
„Podatnicy muszą głosować. Podatki od nieruchomości mieszkalnych na północnych i północno-zachodnich przedmieściach rosły w tempie ponad trzykrotnie wyższym od inflacji, częściowo z powodu niedawnych referendów dotyczących podwyżek podatków, zatwierdzonych w wyborach – odbywających się poza głównym cyklem – średnio przez jednego na pięciu uprawnionych do głosowania” – stwierdziła Maria Pappas.
Podwyżki nie ominą także Chicago
W samym Chicago całkowita kwota podatków od nieruchomości wzrosła o 196 mln dol., czyli 2,2 proc. Właściciele domów zapłacą łącznie o 120,9 mln dol., czyli 2,7 proc., więcej. Mediana rachunku dla właściciela domu w Chicago wynosi obecnie 4597 dol. Podatki od nieruchomości biznesowych w mieście wzrosły o prawie 75 mln dol., czyli 1,8 proc.
Na południowych przedmieściach całkowite podatki zwiększyły się o 177,2 mln dol., czyli 3,9 proc. Rachunki dotyczące nieruchomości mieszkalnych wzrosły łącznie o 113 mln dol., czyli 3,8 proc. W przypadku biznesów wzrost wyniósł 64,5 mln dol., czyli 4,3 proc.
Ostateczne dane pokazują również, jak duże znaczenie mają odwołania od wyceny nieruchomości. Pierwotne wyceny przeprowadzone przez Cook County Assessor’s Office na północnych przedmieściach zmniejszały udział właścicieli domów w całkowitym obciążeniu i przenosiły większą jego część na biznesy.
Po rozpatrzeniu odwołań przez Cook County Board of Review oraz uwzględnieniu ulg dla właścicieli domów sytuacja się jednak zmieniła. Ostateczny udział nieruchomości mieszkalnych w obciążeniu podatkowym wzrósł z 62,4 proc. rok wcześniej do 64,5 proc.
Szef Assessor’s Office Fritz Kaegi ocenił, że przesunięcie obciążeń między właścicielami domów a biznesami było tym razem mniej gwałtowne dzięki zmianom wprowadzonym zarówno przez jego biuro, jak i Board of Review. Dotyczyły one m.in. sposobu wyceniania dużych nieruchomości komercyjnych oraz udziału przedstawicieli biura Kaegiego w postępowaniach odwoławczych.
Dla zdecydowanej większości właścicieli nieruchomości w powiecie Cook rachunki będą wyższe niż przed rokiem.
Joanna Trzos
[email protected]
