Przejdź do głównych treściPrzejdź do wyszukiwarkiPrzejdź do głównego menu
Reklama
poniedziałek, 28 lipca 2025 20:17
Reklama KD Market

Panie, kiedy ten kryzys?

Panie, kiedy ten kryzys?
fot. Unsplash.com

Panie, kiedy ten kryzys? To najczęściej zadawane ostatnio pytanie ma w sobie element “self-fulfilling prophecy” czyli samospełniającej się przepowiedni, do czego przyczyniamy się my sami. Rynek nieruchomości zmienia się, ale do kryzysu z końca pierwszej dekady tego wieku jeszcze nam daleko.

ReklamaUbezpieczenie zdrowotne dla seniorów Medicare

Nie ma dwóch zdań, że podniesienie przez Bank Rezerw Federalnych oprocentowania, aby zahamować inflację, cieniem rzuciło się na rynek nieruchomości. “Realtorzy” w całym kraju widzą spowolnienie obrotów na poziomie 16% od marca do kwietnia, sprzedający widzą większą konkurencję, dłuższe “Market times” czyli czas, ile oferta spędza na rynku oraz ceny sprzedaży. Te od marca nieustannie zmierzają do poziomu, w którym nieruchomość sprzedaje się za cenę, za którą zostają wystawione. Z jednej strony można powiedzieć, że sytuacja wraca do normy jednak, aby wysnuć takie wnioski najpierw przyznać trzeba otwarcie, że ostatnie dwa, pandemiczne lata nie były w mieszkalnictwie latami “normalnymi”. Na łamach “Dziennika Związkowego” prezentowałem przyczyny pandemicznego boomu w Real Estate: niskie oprocentowanie, pełno gotówki w obrocie, kupowanie “jakby, co dopadło”, ilość transakcji dokonywanych przez inwestorów, dobre dane ekonomiczne i milenialsi jako największa grupa kupujących nieruchomości. Z tego krajobrazu w kilka miesięcy zmieniło się oprocentowanie, pogorszyły dane ekonomiczne, a z dnia na dzień z rynku kupującego znika coraz więcej ulubionych milenialsów. 

Problem w tym, że o ile podnoszenie oprocentowania “wychłodzi” rozgrzaną amerykańską ekonomię, zrobi to we wszystkich sektorach z wyjątkiem Real Estate. A to dlatego, że nie zaadresowany został główny powód zastanego stanu rzeczy w mieszkalnictwie: low inventory czyli niski poziom inwentarza. To właśnie ów niski poziom inwentarza stanowi najlepszą gwarancję i zabezpieczenie przed powtórką sytuacji z 2008 roku. Liczby mówią same za siebie: w kryzys 2008-2011 wchodziliśmy  z 3.5 milionami nieruchomości na sprzedaż w całych Stanach Zjednoczonych. W pandemię koronawirusa weszliśmy z inwentarzem rzędu 900 tysięcy, a o  masowym programie budowy mieszkań ani o chociażby znaczącym wzroście pozwoleń na budowę nowych domów jakos nie slychac stąd poprawy sytuacji nie należy się w najbliższym czasie spodziewać..To sprawia, że regiony dotknięte umiarkowanym wzrostem cen wciąż liczyć mogą na wzrosty wartości domow . W przypadku Chicago ekonomiści Zillow przewidują od 7 do 12% chodzi tak naprawde o wszystkim decyduje popyt i konkurencja na rynku.

To właśnie owa konkurencja sprawia, iż w tym sezonie zamiast usiłować sprzedaż metodą By Owner warto oddać sprawy w ręce doświadczonego agenta, który pomimo wyzwań stojących przed nim na rynku i rosnącej konkurencji będzie w stanie wywolać wojnę cen w nadziei uzyskania jak najlepszej ceny. Dla kupujących nadchodzące lato to przede wszystkim coraz większy wybór, w czasie gdy banki powoli wypuszczają na rynek foreclosures czyli domy, które nie obierane były podczas pandemii, a teraz procesowane są ich sprawy przed sądami, a także kreatywne  metody radzenia sobie przez pożyczkodawców z konkurencją na rynku: pożyczki ze zmiennym oprocentowaniem czy wykup za gotówkę. 

​​Jak już informowaliśmy rynek nieruchomosci w Chicago – jak i większości amerykańskich miat i stanów – wszedł w fazę “Shift” czyli zmiany z ekstremalnego rynku sprzedającego w stronę bardziej zbalansowanego. Przypomnijmy, że rynek sprzedającego to od 1 do 5 miesięcy inwentarza na rynku (co oznacza, że jeśli żadna nowa oferta nie pojawi się na rynku to wszystkie wyprzedane zostaną w X miesięcy). Rynek zbalansowany to 5-6 miesięcy zapasu ofert podczas gdy rynek kupującego to 6+ inwentarza.

Podczas pandemii wiele z miasteczek aglomeracji Chicago miało zapasu ofert na 2-3 tygodnie (!) jednak w miarę podnoszenia oprocentowania i inflacji, która zjada pieniądze i oszczędności, ów rynek zmieni się w Chicago na zbalansowany, a może i rynek kupującego (to prognoza bardziej prawdopodobna dla słonecznych stanów, gdzie ceny wzrosły nawet 100% w porównaniu z przedpandemicznym czasem).

W Chicago shift oznacza drastycznie malejącą “affordability” czyli to, na ile stać nas kredytu oraz “availability” czyli kto może zakwalifikować się na pożyczkę.

W czasach rosnących oprocentowań i kosztów coraz więcej transakcji jest unieważnionych, gdyż kupujący przestaje się kwalifikować na pożyczkę. Prym wiodą tu właśnie milenialsi.

 I choć zmierzamy w stronę bardziej zbalansowanego, “normalnego” rynku, problem braku wystarczającej ilości domów (brakuje nam 4.5 miliona nieruchomości) utrzymywał się będzie jeszcze w najbliższych latach i nie zmieni tego nawet przekroczenie przez mortgage rates historycznej średniej: 7%.

Sergiusz “Sergio” Zgrzębski

pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135

Reklama
Więcej o autorze / autorach:
Podziel się
Oceń

Reklama
Reklama
Reklama
Reklama